Aktuálne ceny nehnuteľnosti

1.) Podľa posledných údajov Národnej banky Slovenska klesli v druhom kvartáli ceny nehnuteľností v košickom kraji o 4,9 percenta, v Prešovskom zas o 5,1 percenta. Čomu tento pokles pripisujete?

Tak ako na každom trhu, aj na tom realitnom je celkový pokles cien zapríčinený zníženým dopytom. V prípade nehnuteľností je zas zníženie dopytu zapríčinené najmä vývojom úrokov na hypotekárnych úveroch. Vzhľadom na to, že úrokové sadzby rapídne stúpli, mnohí klienti zvolili vyčkávaciu taktiku, alebo im nevychádza dostatočná výška hypotéky z pohľadu príjmu. Momentálne je teda najväčším problémom práve spomínané zvýšenie úrokových sadzieb. 

2.) Podľa štatistík ovplyvnil toto číslo v Prešovskom kraji pokles cien v Poprade, v Košickom kraji sa na ňom zas podpísali okresy Košice I.a II. Všimli ste si v týchto častiach nejaké špecifické zmeny, či už v cenotvorbe zo strany predávajúcich, alebo naopak v nálade kupujúcich?

Štatistiky sú síce čísla, ktoré nám ukazujú realitu, no keby sme sa pozreli na prax, na reálne predaje, tak nehnuteľnosti s dobrými parametrami si stále držia ceny z predošlého obdobia, alebo klesli len mierne. Potom sú tu však staršie nehnuteľnosti v pôvodnom stave, alebo rekonštruované pred viac ako desiatimi rokmi, hlavne v panelových bytových domoch, pri ktorých ceny klesajú. Vzhľadom na to, že klient vie čerpať len 80 % kúpnej ceny formou hypotéky a zvyšných 20 % musí doplatiť z vlastných zdrojov, tak ak je nehnuteľnosť v pôvodnom či zlom stave, musí k dofinancovaniu kúpy zarátať aj náklady spojené s rekonštrukciou. Mesačné splátky klientom sa tak navyšujú do takej miery, ktorú už nie sú schopní, alebo ochotní akceptovať.

Odpoveď na otázku prečo sa práve okresy Košice I. a Košice II. podpísali na celkovom poklese nepoznám, pretože sú to najobľúbenenšie mestské časti. Je však možné, že práve tu sa nachádza najväčšie množstvo práve takých bytov, do ktorých treba investovať a preto kupujúci tlačia ich kúpnu cenu nadol. Pre nekošičanov len doplním, že tieto okresy zahŕňajú oblasti s nehnuteľnosťami v Starom meste aj najstaršie košické sídlisko, Košice – Terasa.

Vo všeobecnosti však platí, že sú na tom podstatne horšie okrajové časti sídlisk, ako širšie centrum mesta. Znižovanie cien teda najviac cítime v sídliskových a okrajových oblastiach.

3.) Do akej miery musia ísť klienti v okrajových častiach mesta s cenou dole, aby nehnuteľnosť predali?

Najčastejšie ide o päť až desať percent, no záleží od typu nehnuteľnosti. Na druhej strane sú tu však aj nehnuteľnosti, ktoré sa predajú aj za neznižovanú cenu. Veľa klientov si totiž myslí, že zjednávať môžu pri každej nehnuteľnosti. Nedávno sa nám stalo, že klient vzhľadom na situáciu na trhu očakával, že zľavu dostane a vzápätí prišiel iný záujemca, ktorý zaplatil inzerovanú cenu. Tento klient tak o svoju vysnívanú nehnuteľnosť prišiel a neskôr sa ozval s tým, že by byt bol ochotný kúpiť aj za pôvodnú cenu. Chcel však skúšať zjednávať, pretože sa všade hovorí, že treba tlačiť na predávajúcich, pretože ceny idú dole. Nie je to teda pravidlo a niekedy sa môže stať, že kým sa klient rozhodne, môže byť aj neskoro.

4.) Pri akých podmienkach by aktuálne bolo možné vyjednať nižšiu cenu? 

Zväčša ide o prípady, kedy sa nehnuteľnosť nepredáva aspoň dva či tri mesiace, či vtedy, keď obrazne povedané klientom „horí pod zadkom” a musia nehnuteľnosť predať kvôli kúpe novej. Vtedy sú ochotní cenu znížiť. No už pred predajom pripravujeme našich klientov na to, že kupujúci budú pravdepodobne zjednávať a situácia na trhu sa oproti predošlému obdobiu jednoducho zmenila. Mnohí čerpajú z optimizmu, že ich nehnuteľnosť je výnimočná a predajú ju za najvyššiu možnú cenu. Mnohokrát ich však musíme upozorniť na fakt, že ak im predaj súri, tak sa musia prispôsobiť trhu.

Potom sú klienti, ktorí si práve kvôli tomuto predaj rozmyslia, pretože nie sú ochotní cenu znížiť a čakajú, kým opäť stúpnu. Určite sa tak stane, pretože ak sa na to pozrieme z dlhodobého hľadiska, tak ceny sa raz určite vrátia na hodnoty z minulého roka, no samozrejme, nikto nevie kedy. Ak teda klient nutne nepotrebuje nehnuteľnosť predať, tak mu odporúčame, aby si ju nechal a prenajímal ju. Ceny prenájmov teraz výraznejšie stúpli, takže práve možnosť prenajímať môže byť tá správna.

5.) Je to v Košiciach s prenájmami rovnako kritické, ako v Bratislave, kde ich je málo a tak môžu majitelia cenu nájmu navyšovať?

Áno, situácia je tu podobná. Najmä mladí ľudia, či klienti, ktorí riešia prvé bývanie, sa buď boja hypotéku teraz riešiť, alebo im to jednoducho príjmovo nevychádza, čo zvyšuje dopyt po nájmoch. Majitelia nehnuteľností, ktorí ich predať nemusia, ich častokrát prenajímajú lebo dopyt je stále vysoký. Okrem horšej dostupnosti hypoték je druhým faktorom aj množstvo Ukrajincov, ktorí majú záujem zostať na Slovensku. 

6.) V okrese Košice II. predávate zrekonštruovaný trojizbový byt za 164 990 eur. V Bratislave by ste si aktuálne za takú cenu kúpili jednoizbák v Starom Meste či Ružinove. Sú podľa vás aktuálne ceny na Košickom a Prešovskom trhu nastavené reálne?

Cena štandardného trojizbového bytu v panelovom dome na sídlisku v Košiciach sa pohybuje najčastejšie do sumy 200-tisíc eur, samozrejme v závislosti od lokality a ďalších parametrov. Niekedy sa však môže stať, že pri trojizbových bytoch celkovo v Košiciach je cenový rozdiel aj 80 tisíc eur. Ak to vo všeobecnosti porovnáme s lepšou bratislavskou lokalitou, tak tam za takú sumu možno kúpite jednoizbový byt. Ak by sme však pozreli na novostavby, tak medzi Bratislavou a Košicami v tomto prípade taký výrazný rozdiel nie je. Rovnako to platí aj pri porovnaní top bratislavských a košických lokalít. Tým chcem povedať, že ak by sme chceli porovnávať byt v Bratislave a byt v Košiciach, museli by sme poznať podrobne všetky jej parametre, aby to vôbec bolo relevantné porovnanie. 

Otázka, či sú ceny nastavené reálne je zložitá. Všeobecne však platí, že cena je reálna vtedy, kým sú ľudia ochotní ju zaplatiť. Stále je to o tom, čo daný trh dovolí a aká je tam v danom čase kúpyschopnosť obyvateľstva. 

7.) Všimli ste si v posledných troch mesiacoch špecifické nákupné správanie? 

Dnes už kupujúci vedia, že oni sú tí, ktorí sú „na koni” a majú priestor vyjednávať. Dlhšie obdobie platilo, že vedúcu pozíciu pri realitnom obchode mal predávajúci,  keďže kupujúcich bol dostatok, niekedy až prebytok. Teraz však klienti vedia, že si môžu vyberať a nemusia sa s kúpou ponáhľať. Ich reakčná doba sa vo všeobecnosti predĺžila. My „realiťáci“ to často nazývame „bytovou turistikou”, keďže klienti chodia na obhliadky a obzerajú sa pomaly aj pol roka. Predtým bola situácia taká, že kým klient vyslovil záverečné rozhodnutie, veľa krát zistil, že nehnuteľnosť už nie je k dispozícií. Keď sa toto klientovi stalo dva-tri krát, tak sa už pri ďalšej možnosti rozhodoval ihneď, niekedy ešte skôr, než vôbec vstúpil do výťahu. 

8.) Aké nehnuteľnosti vyhľadávajú teraz klienti najviac?

Teraz predávame viac bytov určených pre konečných užívateľov, pre reálnu potrebu bývať. Ak niekto potrebuje rozšíriť svoj životný priestor, alebo sa mu nejakým spôsobom zmenila životná situácia a potrebuje kúpiť inú nehnuteľnosť, tak rieši kúpu bez ohľadu na situáciu na trhu. 

Naopak, kúpa investičných nehnuteľností, ktorá bola niekoľko rokov trendom sa teraz utlmila, keďže mnohým klientom, ktorí nakupovali investičné nehnuteľnosti pomocou hypotekárnych úverov, to pri súčasnej situácii už nedáva zmysel

9.) Aký máte aktuálne počet investičných klientov?

Investičných klientov je z celkového objemu kupujúcich približne 20 percent. Tí väčšinou investujú do kúpy bytu v novostavbe, alebo v historickom centre mesta.

10.) Majú klienti špecifické požiadavky?

Najčastejšie sa stretávame s tým, že majú klienti záujem o rekonštruované byty, teda také, ktoré nevyžadujú dodatočnú investíciu. Pri novostavbách sa dnes už takmer vôbec nevyhľadávajú holobyty. Klienti majú záujem o plne vybavené a zariadené byty. Väčšina developerov sa tomuto trendu prispôsobila a ponúka byty dokončené do štandardu. Rovnako je to aj pri investičnej kúpe, keďže títo klienti chcú kúpiť hotový byt a hneď ho prenajímať. Teda bez toho, aby museli riešiť dokončovanie bytu, teda sanitu, obklady, a podobne.

11.) Predávate aj developerské projekty, ktorých sa však v Košiciach a Poprade nestavia tak veľa, ako v Bratislave. Ako aktuálne vyzerá dopyt po novostavbách?

Jeden z developerských projektov, ktorý predávame stavia spoločnosť, ktorá ponúka aktuálne projekt aj v Bratislave. Práve od nich mám spätnú väzbu, že pri porovnaní predaja výrazne vedieme pred Bratislavou. Vysvetľujem si to práve tým, že v Bratislave je trh presýtený a konkurencia je väčšia. Klienti si tak môžu viac vyberať. Tým, že v Košiciach je možností menej, tak sa síce jednotlivé byty predávajú pomalšie, ako tomu bolo v predošlom období, no predávajú sa relatívne dobre, v porovnaní s hlavným mestom.

12.) Predávate napríklad štvorizbový byt v novostavbe v Čermeli v projekte Amadeus Residence za 664 500 eur. Koľko ľudí sa v priemere mesačne ozve so záujmom o takéto projekty?

Toto je výnimočná a naozaj špecifická novostavba, nakoľko ide o luxusné byty v lokalite blízko centra mesta a zároveň obklopenej prírodou. V tejto oblasti sa navyše často nestavia, takže aj cena za meter štvorcový je výrazne vyššia, ako je košický priemer. O takéto projekty je bežne záujem nižší, čo pre našu realitnú kanceláriu znamená vyššiu investíciu do marketingu, pretože sa snažíme osloviť aj ľudí, ktorí nie sú z Košíc. V priemere sa na tento projekt mesačne ozve 8-10 ľudí, no mnohí z nich len informatívne, keďže nie sú schopní takýto byt kúpiť. Aktuálne je v projekte predaný jeden byt z troch, pričom projekt sa predáva tri mesiace. 

13.) Kto je väčšinou typickým kupujúcim nehnuteľností v Košiciach?

V Košiciach pracuje veľa ľudí v oblasti IT, keďže je tu na počet obyvateľov asi najväčšie množstvo IT firiem na Slovensku. Prevažnú väčšinu teda tvoria mladí ľudia z tejto oblasti. Samozrejme potom aj ľudia pracujúci u najväčšieho výrobcu ocele, či z iných odvetví obchodu, ale aj lekári, či právnici.

14.) V Bratislave ponúkajú developeri k svojim projektom rôzne zľavy či bonusy, aby nutne nemuseli znižovať ceny projektov. Stretli ste sa s takouto kompenzáciou aj vy, alebo sa ceny stále držia na pôvodných číslach?

Developeri ceny znižovať nechcú, takže ak im predaj stojí, radšej to premietnu do rôznych foriem akcií. Pri akcii „parkovacie miesto zdarma“ môže ísť o bonus vo výške aj 15- 20 tisíc eur, čo je dosť výrazná zľava. Tí developeri, ktorí majú už zazmluvnených dodávateľov a vedia, koľko ich bude výstavba stáť, tak si nemôžu dovoliť ísť s cenou dole, ako je tomu keď jednotlivec predáva svoj „secondhand-ový“ byt. Pri developerskom projekte, v ktorom je 200 či 300 bytov, by bol pri výraznom zlacňovaní developer možno aj v mínuse. Ľudia tomu nechcú veriť, pretože si myslia, že developeri sú v zisku milióny eur, no nie vždy je to tak. Stretla som sa aj s projektom, pri ktorom sme boli v určitej etape naozaj v mínuse a potom sme to museli dobiehať vo zvyšných etapách. Takže cenotvorba je nastavená v korelácií s cenou výstavby, ktorú má developer dohodnutú.

15.) O aký projekt sa jednalo a neboli ceny v ďalšej etape naopak prestrelené?

Konkrétne by som ho nerada menovala, no jednalo sa o rozsiahly developerský projekt s výstavbou na etapy. Začínali sme s predajom v roku 2017, kedy sme museli už po zazmluvnení generálneho dodávateľa ponúkať v projekte na úvod zľavy, keďže bol predpredaj v začiatkoch náročný a museli sme mať splnené kvóty pre financovanie bankou. Následne sme však ceny v ďalších etapách upravovali smerom nahor, v závislosti od vývoja na trhu. Vedeli sme však, že ak by prognózy zvyšovania cien nehnuteľností neboli pravdivé a ceny by nestúpli, tak by bol projekt stratový. Prognózy sa napokon naplnili, ceny šli hore a zvyšovanie tak šlo prirodzeným spôsobom.