Aká je aktuálne situácia na trhu s bytmi na prenájom?

Aká je aktuálne situácia na trhu s bytmi na prenájom? 

Jednou vetou by som to zhrnula tak, že vlastník je na koni a ten, kto hľadá dobrý byt, sa musí rozhodnúť hneď a nečakať do ďalšieho rána. Ďalšie ráno ten byt bude obsadený niekým iným. Ceny nájmov sa s najväčšou pravdepodobnosťou výraznejšie meniť nebudú, možno mierne porastú. Pokles neočakávame, keďže vlastné bývanie sa stalo menej dostupným. Ani nájomníci z Ukrajiny pravdepodobne neodídu, keďže koniec vojny je v nedohľadne. Uvidíme, ako zahýbe nájmami nárast cien energií. Nájomníci musia očakávať, že vlastníci bytov a domov im tieto náklady prenesú.

Akým smerom sa bude ďalej uberať? 

Vidím tu niekoľko zásadných vplyvov. Ukrajinská kríza otriasla v konečnom dôsledku aj úrokovými sadzbami, čo robí vlastné bývanie menej dostupným. Mladí sa uchyľujú k bývaniu v prenájmoch namiesto vlastnej strechy nad hlavou. Druhý faktor je masa ľudí z Ukrajiny, ktorí sa tu udomácnili. Utečenci však nie sú len nízkopríjmové a sociálne odkázané skupiny, prenajímali sme Ukrajincom aj dom za 2500€. Ale hľadali sme už aj byt do 250€. Vojna nerobí sociálne rozdiely, bývať musia aj chudobní aj bohatí. To znížilo dostupnosť na trhu pre ostatných, čo vystrelilo výšky nájmov do najvyšších hodnôt za posledné roky. Čo je možno zaujímavosťou, vzrástol nám počet starších ročníkov, ktorí si hľadajú prenájom. Je to len môj osobný pocit, ničím exaktne nepodložený, no časovo mi to vychádza tak, že počas lockdownov v roku 2020 a 2021 veľa ľudí prišlo na to, že ich partnerský život nefunguje. Začali sa rozchádzať a rozvádzať a hľadať si vlastné nové bývanie. Bol to zaujímavý sociologický moment, ktorý som zažila už niekoľkokrát za posledné mesiace. Určite to netvorí drvivú časť nájomníkov, ale sú tu aj takí.

Priemerne akú cenovú reláciu môžeme pri bytoch na prenájom v Bratislave očakávať? O koľko prípadne prenájmy zdražejú tento rok?

Mali sme situácie, kedy prenajímateľ doslova licitoval u každého záujemcu o 50€. Ten, kto dal najviac, prenájom dostal. Vlastník tak dvihol nájom o 100€. Ľudia vycítili situáciu na trhu, využívajú ju pochopiteľne vo svoj prospech. Sám trh určí mieru zdraženia, no bude to možno 10%, je to len môj odhad na základe nárastov v roku 2022. Druhou zložkou rastu nájmov bude rast energí. Vlastníci ju prenesú na nájomníkov. Trochu ma vyrušuje to, že nikto vlastne nevie, o koľko to porastie. Už teraz vzrástli platby za byty rádovo asi o 5% - 10%, no tento rast bol skôr rast cien služieb spojených s bývaním ako so samotnými energiami. 

Ktoré faktory na to budú najviac vplývať? 

Okrem toho, čo som spomenula, sama som zvedavá aj na ďalší rozmer rastu nájmov a to je rast úrokov a inflácie ako takej. Veľa vlastníkov kúpilo byt investične na hypotéku. Ten prenajímajú a nájom im spláca celú alebo nejakú časť úveru. Keď vlastníkovi zmení vo výročí fixácie banka úrokovú sadzbu a stúpne mu výška splátky, očakávam, že bude chcieť dvihnúť aj nájom samotný a zvaliť to na všeobecný rast nákladov a infláciu. Nájomníkovi sa určtie neprizná, že pravým dôvodom je nárast úrokovej sadzby a tým pádom aj jeho nákladov s bytom. Ale ako vravím, je to len očakávanie, realita môže byť úplne iná. Možno skončí vojna, Ukrajinci odídu späť domov, takže časť bytov sa dostane späť na trh. Myslím si, že úrokové sadzby do 1% tu už tak skoro nebudú bez ohľadu na koniec vojny, takže toto by som od konca vojny neočakávala. Podprahovo na vlastníkov pôsobia aj médiá. Keď sa všade píše o dvíhaní cien nájmov, motivuje to urobiť každého, aj toho, kto reálne vyššie náklady s bytom nemá. 

Je v Bratislave dostatok bytov na prenájom?

Prenajímatelia cítili krízu a mali prázdne byty počas covidu v roku 2020 a aj 2021. Zahraniční študenti sa vrátili domov, airbnb a turizmus nefungoval, takže byty boli prázdne. Od leta 2022 akoby mávnutím čarovného prútika nielen študenti či turisti zaplavili Bratislavu tak ako do roku 2020. Prišli aj spomenutí Ukrajinci, ľudia po lockdownoch prišli na to, že homeoffice v dvojizbovom byte s dieťaťom je stresujúci a začali hľadať lepšie riešenie. Myslím, že všetko sú to faktory, ktoré znižujú dostupnosť bytov. Skončila sa už aj éra nákupov bytov na investičný prenájom, takže aj to znížilo počet prenajímaných bytov. Minimálne v Košiciach už vo väčšine prípadov kupujú klienti byty pre vlastné potreby, nie pre potrebu investície. To súvisí s ich cenou, pochopiteľne. Ale zase mmáme aj klientov, ktorí kupujú byt preto, aby uložili hotovosť. Takže u nich prevláda strach z inflácie a znehodnocovania peňazí. Radšej pôjdu do rizika pokelsu ceny nehnuteľnosti ako garantovane stratia 20% hodnoty peňazí v banke.