TREND - investičné nehnuteľnosti

1/ Ako sa vyvíja v tomto roku trh s investičnými nehnuteľnosti a záujmom Slovákom o ne? Čo ste postrehli u Slovákov?

O investičné nehnuteľnosti majú v súčasnosti záujem viac-menej len klienti, ktorí majú dostupnú hotovosť. Taktika hypotéky a následného prenajatia nehnuteľnosti je v útlme, za čo môžu vysoké úroky na hypotékach a vyššie ceny nehnuteľností ako pred niekoľkými rokmi. Treba poznamenať, že bonitnejší klienti sa rozhliadajú aj po ponuke v Španielsku, Taliansku či Dubaji. Máme napríklad klienta, ktorý v máji 2022 predal byt v novostavbe, doložil peniaze, niečo si požičal a kúpil byt v Španielsku. Uňho to bola kombinácia investície a ochrany majetku. Pod stresom z vojny na Ukrajine chcel časť majetku presunúť mimo a to sa mu úspešne podarilo. Na Slovensku sa spomalil predaj rekreačných nehnuteľností, chát či rekreačných apartmánov.

2/ Ktoré typy nehnuteľností sú v tomto čase vhodné na investovanie a ktoré naopak vôbec? Na čo by ste v tejto súvislosti radi upozornili?

Vo všeobecnosti platí, že ak je príležitosť kúpiť niečo o 20% či 30% lacnejšie ako je skutočná trhová cena, treba to zvážiť. Niektorí predávajúci sú nútení predať aj za menej peňazí, takže sa oplatí zjednávať. Čo by som možno podotkla, každá investícia prináša riziká, to platí aj tu. Síce je to extrémne nepravdepodobné, ale je investor pripravený na to, že ceny bytov klesnú extrémne a on príde o želaný budúci zisk? Túto otázku si musí položiť hlavne ten, kto kupuje byt nie z dôvodu potreby bývať, ale z investičného či anti-inflačného hľadiska. Každému investorovi odporúčam zvažovať aj menej pravdepodobné situácie. V ekonómii je na tieto teórie pekný výraz "čierna labuť". Je to neočakávaná udalosť, priam nemožná, ktorá však nastane a má obrovský vplyv na lokálnu oblasť, krajinu či kontinent a celý svet. Čiernou labuťou by som nazvala aj vojnu na Ukrajine. Očakával niekto takúto agresiu v Európe v tomto tisícročí? A predsa, stalo sa a doteraz sledujeme jej následky v ekonomike sveta.

3/ S akou návratnosťou investičných nehnuteľností musia rátať investori a v čom nastala závažná zmena? Hýbe sa to v desiatkoch rokoch a kedy na nich môžu najviac zarobiť či prerobiť?

Ťažko presne kvantifikovať, lebo každý má požadovanú alebo prijateľnú výnosnosť nastavenú inak. Niekomu stačí, ak mu nájom zaplatí hypotéku a náklady. Niekto chce, aby mu po odpočítaní nákladov ostalo 200 či 400 Eur navyše. Vo všeobecnosti však platí, že návratnosť do desať rokov je dávno preč. Ak byt stojí 200 tisíc, mesačný nájom 800€, po odpočítaní nákladov ostane mesačne 550€. To je ročne 6600€. Návratnosť 200 tisíc je tesne nad 30 rokov. Ak stál ten istý byt pred 6 rokmi 90 tisíc, nájom je dajme tomu 700€ a po odpočte nákladov ostalo 450€, návratnosť 90 tisícovej investície bola 16 a pol roka. To je veľký rozdiel. Podotýkam, že takto jednoducho investor neuvažuje. Zvažuje budúcu hodnotu peňazí, infláciu, rast ceny nájmu, ale aj nákladov. Rovnako treba každých pár rokov počítať s nákladmi na nové vybavenie alebo menšie či väčšie opravy bytu. Dobrý realitný maklér je tu aj na to, aby s klientom analyzoval výťažnosť investície a pripomenul aj to, že príjem z nájmu podlieha dani. To je dôležitý faktor, ktorý zníži celkový príjem po zdanení.

4/ Kto najčastejšie siaha po kúpe investičnej nehnuteľností v tomto čase a čo ľudí k tomu vedie? Akou formou si ju najčastejšie financujú? Preferujú nejaké kombinácie, napr. vlastné úspory či hypotéky? Objasnite to bližšie….

Kúpi ten, kto potrebuje. Teraz sme mali prípad, že klienti mali na ceste dvojičky. Z jednoizbového bytu bola zrazu radikálna potreba nájsť a kúpiť trojizbový byt. To ale samozrejme nebola investícia, ale existenčná potreba. Investičné nehnuteľnosti kupuje aj ten, kto má stres z inflácie a uvedomuje si, že 200 tisíc na jeho účte malo inú hodnotu v januári 2022 ako dnes. Tehla bude stále tehla, jej hodnota sa mení oveľa menej ako hodnota peňazí na bankovom účte. Z hľadiska úspor či hypoték je treba v prvom rade dbať na železnú rezervu, ktorá musí klientovi ostať po zaplatení všetkých nákladov. Sami upozorňujeme klientov, aby sa nezbavili všetkých peňazí len za cenu nižšej hypotéky. Útlm trhu nastal najmä kvôli skokovému rastu úrokových sadzieb, aj keď treba povedať, že každý ekonóm, ale aj my, makléri, sme upozorňovali na to, že úroky 0,49% nie sú zdravé a je otázne, kedy dôjde k ich korekcii. Aktuálne úroky 3% či 4% ročne je zdravá, ekonomicky férová, nie vysoká sadzba. Veľa klientov, ktorí budú mať nové fixácie, budú pod tlakom, splátky im stúpnu.

5/ Očakávate, že pod vplyvom vysokých nákladov a energií sa niektorí Slováci budú investičných nehnuteľností zbavovať a ktorých najmä a v ktorých lokalitách?

Presne teraz jedni klienti predali apartmán v Tatrách. Nevedia síce, čo s peniazmi urobia, ale nechceli platiť vyššie náklady na energie. Takže predali a čakajú sami nevedia na čo. Pravdepodobne splatia časť hypotéky na dom, v ktorom bývajú. Na otázku zbavovania sa dá pozerať z viacerých uhlov pohľadu. V prvom rade by mne osobne napadlo - keď predám, čo namiesto toho kúpim? Nechám to na účte? Nemyslím si, že nastane “výpredaj”. Keď niekto kúpil nehnuteľnosť investične, predpokladáme, že nepočítal s predajom akonáhle klesne trh alebo jeho bežný mesačný príjem. Alebo keď stúpnu náklady. Treba si uvedomiť aj to, že ak stúpnu náklady na byt o 30 alebo hoci aj 100 Eur, malo opodstatnenie kupovať investične niečo tak veľké ako nehnuteľnosť, ak Vás rozladí takýto rast nákladov? Samozrejme, ak stúpnu energie domácnostiam napríklad z 50€ na 400€, to už bude horší scenár a na túto otázku sa budeme pozerať radikálne inak. Uvedomelý investor, ktorý vie zvýšené náklady vykryť, byt nepredá, nepanikári. Pri každom trhu, nielen realitnom, príde po čase korekcie a stagnácie opätovný rast. Stačí si pozrieť ako historicky rastú a klesajú indexy či trhy s komoditami, táto matematika a trhový cyklus je stále rovnaký. Rozdiel je len v tom, či kupujete akcie alebo byt. Ak však predať musíte, lebo potrebujete financovať niečo iné, to je samozrejme iná otázka.