Používame cookies

Súbory cookie a ďalšie technológie sledovania používame na zlepšenie vášho zážitku z prehliadania našich webových stránok, na to, aby sme vám zobrazovali prispôsobený obsah a cielené reklamy, na analýzu návštevnosti našich webových stránok a na pochopenie toho, odkiaľ naši návštevníci prichádzajú. Viac info

VAŠA REALITNÁ KANCELÁRIA

Dôvera, spoľahlivosť, empatia

Čo sa deje na trhu s realitami?

Pridané: 24.4.2023


Veľa sa dnes hovorí a píše o tom, čo sa deje na trhu s realitami. Ako ale toto dianie a zmeny vplývajú na samotný biznis a činnosť realitných kancelárií?

Myslím si, že všetky realitné kancelárie sa až teraz učia, ako robiť biznis. Nie je zázrak predať byt, o ktorý sa bije 10 kupujúcich, ale práve naopak. Schopní, skúsení a pracovití makléri sa nestratia ani dnes. Treba si uvedomiť, že kupovať a predávať sa bude stále, len toho bude možno menej alebo za menej peňazí. 

V čom je pre ne súčasné obdobie negatívne, ale v čom pozitívne?

V každom segmente, aj v našom, je zdravá konkurencia výhodou nielen pre kupujúceho, ale aj pre nás. Posúva nás to vpred, musíme sa neustále vzdelávať, prispôsobovať predaj a vlastné vedomosti aktuálnej situácii. Správna a včasná informácia, čo sa deje na trhu, má cenu zlata. Viac sa sústredíme na prácu so sociálnymi sieťami, vzdelávame sa. S klientami oveľa viac analyzujeme, ako čo najlepšie kúpiť alebo predať. Vždy tak, aby bol klient spokojný. 

Oplatí sa dnes otvoriť realitnú kanceláriu? Sledujete vyšší záujem o prácu makléra?

V našej kancelárii sme v štádiu, keď makléri oslovia nás, aby pracovali pod našou hlavičkou. Je ale pravdou, že veľa ľudí si myslí, že práca makléra vlastne ani nie je prácou a že pečené holuby padajú z neba. Keď však zistia, čo všetko to obnáša, veľa z nich sa radšej vráti do pôvodného zamestnania. 

Koľko času treba, aby sa z človeka mimo tohto biznisu stal realitný maklér, schopný robiť všetky zmluvné úkony?

Odpoveď je zložitá... Ako dlho sa stane človek dobrým účtovníkom? Je to veľmi individuálne. Pracovitosť, snaha, komunikačné danosti, analytické schopnosti, predajný duch, legislatíva... Je toho veľa, čo na to vplýva. 

Akým smerom sa ešte môže uberať realitný biznis, teda aké ďalšie trendy tu vidíme?

Vidím tu niekoľko zásadných vplyvov. Ukrajinská kríza otriasla v konečnom dôsledku aj úrokovými sadzbami, čo robí vlastné bývanie menej dostupným. Mladí sa uchyľujú k bývaniu v prenájmoch namiesto vlastnej strechy nad hlavou. Na hypotéku nedosiahnu, respektíve im aktuálna úroková sadzba valcuje rodinný rozpočet. Druhý faktor je masa ľudí z Ukrajiny, ktorí sa tu udomácnili. To znížilo dostupnosť na trhu pre ostatných, čo vystrelilo výšky nájmov do najvyšších hodnôt za posledné roky. Predávať a kupovať sa bude stále, akurát zamrzli investiční kupujúci, čo bolo na Slovensku národným športom. Nájmy idú hore, predaj sa spomalil, ceny mierne klesli.

Platí v tomto biznise, že s útlmom dopytu určitý počet kancelárií zanikne a prečistí sa trh? Ktorí makléri zostávajú a v čom sú iní, lepší než ostatní?

Dobrý maklér svoju prácu asi neutne len kvôli tomu, že je horšie obdobie. Ťažké to budú mať začínajúci makléri a malé realitné kancelárie, no aj preto, ako na zavolanie, vznikol projekt recloud, ktorý bude práve malým kanceláriám poskytovať podporu, ktoré si ako samostatné jednotky nemôžu dovoliť. 

Postupom času sa digitalizujú procesy. Aj pri ponukách realít vidíme 3D obhliadky či videá. Ako veľmi takýto doplnok k inzerátu zvyšuje reálnu návštevnosť nehnuteľnosti?

Veľmi veľa ľudí nemá predstavivosť, nemá predispozície na to, aby si predstavilo byt len z fotiek. Online obhliadky aj videá tomu ale rozhodne pomáhajú. Málokto však kúpi byt len na základe toho. Tie online prehliadky, videá či 3D priestorové vizualizácie v novostavbách však radikálne zvyšujú pravdepodobnosť, že klient zavolá a chce nehnuteľnosť vidieť. 

Rozširujú sa aj weby s návodmi ako správne nafotiť nehnuteľnosť, sú aj fotografi ktorí sa na takúto činnosť špecializujú. Je to súčasť profesionalizovania slovenských realitných kancelárií?

Samozrejme. Nielen fotka samotná, ale aj to, čo sa fotí, je veľmi dôležité. Ako jedni z mála sa snažíme každú jednu predávanú nehnuteľnosť naštylizovať, opraviť, upraviť tak, aby bola fotka dokonalá. Odborne sa to nazýva homestaging. Predstavuje to akési „prefackanie" bytu či domu tak, aby sa zakryli jeho nedostatky a vyzdvihli jeho pozitíva. Pred 20 rokmi boli moderné rôzne farby izieb od marhuľovej po hráškovú zelenú. Keď robíme homestaging, dom vymaľujeme. Upravíme alebo donesieme nový nábytok, aby nehnuteľnosť zaujala už z fotky. Veľa spraví nová moderná lampa, výmena sprchovacieho kúta či vyčistenie špár pri obkladačkách. Je to extrémne dôležité, no nie až tak drahé a náročné, ak máte šikovného makléra, homestagera a majstra. 

Má dobrá nehnuteľnosť šancu, aby ju majitelia predali sami na Bazoši? Alebo tým prichádzajú o peniaze?

Bazoš je tu samostatný segment predaja. Sú predávajúci, ale aj kupujúci, ktorí nepôjdu s pomocou realitného makléra nikdy. Tí sa spoliehajú vždy len na verejné portály. Realitný maklér nie je na to, aby len dvíhal telefóny potenciálnych záujemcov. Maklér je v prvom rade odborník na správnu cenu nehnuteľnosti a spôsob jej predaja. Dám to do súvisu s homestagingom, o ktorom sme sa rozprávali skôr. Maklér je presne na to, aby vysvetlil klientovi, že je potrebné byt vymaľovať, vyhodiť starý koberec, kúpiť kvety, vymeniť horné kuchynské skrinky a vymeniť umývadlo v kúpeľni. Investícia 3500€, mesiac práce s celým manažmentom a výsledkom je 10 tisíc Eur v predaji navyše alebo oveľa rýchlejšie predaný byt alebo, ešte lepšie, predaj bytu bez zníženia ceny. Samozrejme, sú situácie, keď to nie je možné, klient stále v byte býva alebo sa veľmi ponáhľa. Vtedy dobrý maklér predá byt tak ako je s drobnými úpravami, uprataním, fotografiami, spotom s moderátorkou. Len si porovnajte, ako vyzerajú fotografie realitných kancelárií a súkromných inzerentov. Tomu zodpovedá aj dĺžka predaja a správne nastavená predajná cena. Úlohou makléra nie je len slepo počúvať klienta, ale hlavne povedať mu reálne a pravdivo, ako, kedy a za koľko vidí reálne konkrétny predaj. 

Existuje v zahraničí nejaký trend ohľadom predaja alebo hľadania nehnuteľnosti, ktorí sa u nás ešte nerozbehol?

Asi samotné vzdelávanie, ktoré považujem za veľmi dôležité. Toto tu trochu chýba. Makléri a kancelárie to stále podceňujú. V zahraničí je veľa viac výrazná pozícia osobného makléra. Máte jedného, ktorý vám niečo hľadá, keď kupujete, neoslovujete viacerých. Alebo dáte predaj jednému. Na tomto princípe exkluzivity funguje čo raz viac kancelárií a čoraz viac klientov aj chápe, že toto je záruka úspešného predaja. 


Budú musieť aj realitní makléri viac investovať do IT alebo reklamy, aby sa presadili medzi konkurenciou?

Jednoznačne. My to robíme roky a vypláca sa to. Dobrý informačný systém, in-house advokát autorizujúci zmluvy, propagačné a informačné dokumenty k nehnuteľnosti. Máme moderátorku,kameramana, fotografku. Vybrané nehnuteľnoti propagujeme samostanými spotmi s moderátorkou, sme aktívni na instagrame, ideme aj na tik-tok. Mnoho nehnuteľností sme predali len cez stories na instagrame, lepší dôkaz na dôležitosť sociálnych sietí a IT asi ani nemôže existovať...

Čo by ste dnes poradili kupujúcim a predávajúcim? Ktorí majú čakať a ktorí by nemali váhať?

Vždy tvrdím, že človek sa musí rozhodovať na základe svojej aktuálnej a predpokladanej blízkej finančnej situácie a zároveň podľa svojej životnej potreby. Kto potrebuje dostavať dom, musí predať byt. Ten nemá na čo čakať. Kto potrebuje väčší byt, lebo čaká dieťa, musí kupovať. Ten, kto len chce bývať v krajšom, ale bojí sa o prácu alebo mu rastúce výdavky radikálne ukrajuju z mesačného rozpočtu, nech čaká, ako sa situácia vyvinie. Nikto nemá krištáľovú guľu, aby videl, čo sa stane o pol roka. Doba nakupovania bytov ako investícií je už asi za nami, respektíve, kúpi to len človek s hotovosťou, nie na hypotéku. 

Aký typ nehnuteľnosti je „zlatou baňou" v akomkoľvek čase? Po čom prakticky neklesá dopyt?

Odhliadnem od bytov a domov či dokonalo situovaných pozemkoch. Bude to znieť možno zvláštne a prekvapivo, ale vlastným životom si žijú garáže. Stará 50 ročná tehlová garáž v centrách miest nepustí ani o euro. Je tam viacero faktorov. Garáže sa nestavajú, už vôbec nie v centrách miest. Stále sa garáž dá využiť ako sklad, nielen ako parkovacie miesto. Ak chcete prenajať dobre lokalizovanú garáž, v Košiciach dostanete 100€, v Bratislave 150 až 200€. Po ďalšie, garáž za 50 tisíc je síce veľa, ale, prekvapivo, pre mnoho ľudí v strednom veku so solídnym príjmom je to presne tá miera investície, ktorú chcú podstúpiť. Uložia svoje prostriedky, majú z investície úžitok alebo každý mesiac prilepšenie k výplate. Garáž nemá mesačné náklady, garáž, verte či nie, predáte susedovi, mnoho z nich sa ani nedostane do predaja. Ak niekto uvažuje o predaji garáže, nech to napíše do výťahu a do večera má vybavené. Ak niekto uvažuje o kúpe, musí deň i noc sledovať inzercie.